Может ли иностранец, работающий во Вьетнаме, купить квартиру, которую он арендует уже много лет?

Этот вопрос прислал вьетнамский читатель, чей американский бойфренд уже около пяти лет живет и работает в Хошимине, преподавая английский язык.

Ситуация этой пары типична: бойфренд снимает квартиру в районе Ан Кхань, ранее известном как 2-й район, и когда недавно арендодатель решил продать жилье, он захотел его купить. Удобное расположение, долгосрочные планы во Вьетнаме — покупатель готов, продавец готов.

Закон говорит «нет».

Согласно статье 17 Закона о жилье 2023 года, вступившего в силу 1 августа 2024 года, иностранным гражданам разрешено владеть жилой недвижимостью во Вьетнаме. Однако пункт 2 той же статьи ограничивает способы ее приобретения. Иностранец может купить коммерческое жилье у застройщика или у другой иностранной организации или физического лица, уже владеющего недвижимостью во Вьетнаме. Покупка напрямую у вьетнамского домовладельца на вторичном рынке не разрешена.

Юрист Ха Хай, отвечая на вопрос читателя, подтвердил, что подписание договора купли-продажи напрямую с вьетнамским домовладельцем, который не является застройщиком, не соответствует закону. Это ограничение застает врасплох многих иностранных резидентов, проживающих в стране на долгосрочной основе, особенно тех, кто арендовал жилье в течение многих лет и установил отношения с арендодателем.

Сами требования к правомочности просты. Иностранное физическое лицо должно иметь законное право на въезд во Вьетнам и не обладать дипломатическим или консульским иммунитетом. Лицо, проработавшее в стране пять лет по действующей визе, соответствует этим условиям.

Однако право на владение не означает свободу покупки у любого продавца.

Иностранец, желающий совершить покупку, должен также убедиться, что квартира находится в коммерческом жилом проекте, одобренном для продажи иностранцам, и что проект не превысил лимит владения иностранцами. Согласно статье 19 Закона о жилье, иностранные физические и юридические лица могут владеть не более чем 30% от общего количества квартир в одном многоквартирном доме. Для отдельно стоящих домов, включая виллы и таунхаусы, лимит составляет 250 единиц на территорию с населением, эквивалентным одному району. Если проект уже достиг своего лимита, дополнительные покупки иностранцами не будут одобрены.

Существует также временное ограничение. Согласно статье 20, иностранные физические лица могут владеть недвижимостью не более 50 лет с даты выдачи свидетельства о праве собственности. Срок может быть продлен один раз еще на 50 лет. Это важный фактор для тех, кто планирует поселиться во Вьетнаме на постоянное жительство.

Одно важное исключение может сыграть в пользу пары. Закон о жилье предусматривает, что иностранец, состоящий в браке с гражданином Вьетнама, проживающим во Вьетнаме, может владеть недвижимостью на тех же правах, что и гражданин Вьетнама, включая бессрочное владение и отсутствие ограничений на то, у кого он может покупать. Если читательница и ее бойфренд поженятся, он сможет легально приобрести квартиру напрямую у вьетнамского владельца, что недоступно для не состоящих в браке иностранных покупателей.

Хай посоветовал иностранцам, не знакомым с законодательством о недвижимости, покупать либо напрямую у застройщика, где юридический отдел может обеспечить соблюдение всех требований, либо у существующего иностранного владельца. В обоих случаях все платежи должны производиться через лицензированное кредитное учреждение во Вьетнаме, как того требует статья 21 Закона о жилье.

Также рекомендуется привлечь вьетнамского юриста для проверки сделки, особенно учитывая, что большая часть юридической документации составлена на вьетнамском языке, а без профессиональной помощи может быть сложно разобраться в местных процедурах.

В последние годы рынок недвижимости Вьетнама вызывает растущий интерес со стороны иностранных покупателей, особенно в Хошимине и курортных направлениях, таких как Фукуок, Дананг и Нячанг. Закон о жилищном строительстве 2023 года расширил права иностранцев на владение недвижимостью по сравнению с предыдущим законом 2014 года, однако ограничения на покупку на вторичном рынке у вьетнамских физических лиц остаются «слепым пятном», которое застает врасплох многих потенциальных покупателей.